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千亿级房企现盈利预减 小企业闯生死关

作者:匿名

来源: 财经>>

2019-11-21 08:19:33

住宅企业欢迎第三季度“业绩测试”。

目前,一些开发商已经率先展示了他们的成就。在产业调整时期,上升的渠道越来越拥挤,小型住宅企业首当其冲。前三季度,北京投资发展、阳光股份、贾凯等住房企业相继遭受亏损。

业内人士认为,中国有数万家住宅企业,进行适当的调整和并购是正常的。然而,风暴等于一切。当小企业挣扎着生存时,龙头企业也在努力争取更多的喘息空间。随着这三份季度报告的相继披露,不同营地住房企业的现状将更加明朗。

大型住宅企业的目标完成率低于去年同期。

房地产业已经进入稳定期,这是事实。今年前8个月,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。这是2019年以来的最低增长率,从1月到7月下降了0.1个百分点,并且已经连续四个月下降。

任何企业都不能免受工业环境的影响。截至9月底,近40%的住房企业全年销售完成率达到75%以上,40%的住房企业目标完成率在65%~75%之间,其余住房企业未达到65%的完成率。大型住宅企业的目标完成率低于去年同期。

大中型开发商是行业中第一个经历变革的。14日晚,金科股票(000656.sz,以下简称“金科”)披露了第一季度业绩快报。金科预计9月1日股东净利润将达到36-40亿元,同比增长64.28%-82.53%。每股基本收益从0.66元到0.74元不等。

然而,仅第三季度,金科预计利润为10.1亿元至14.1亿元,同比下降33.76%至7.52%。

2018年,金科卖出1188亿元,正式进入1000亿门。今年前九个月,金科销售额达到1213亿元,实现了全年销售目标的80%。对规模的追求将金科推到了行业的前沿,同时也背负着越来越沉重的债务负担。

据金科公告,截至9月底,金科股权并购贷款余额为997.77亿元,比去年年底增加177.38亿元,占2018年底经审计净资产的46.97%。贷款类型包括银行贷款、直接债务融资、委托贷款、融资租赁贷款等。

截至上半年,金科的净负债率为147.47%,明显高于行业平均水平99.62%。同期,金科短期借款35.86亿元,一年内到期非流动负债253.82亿元,货币资金308.55亿元。

蓝光(600466.sh,以下简称“蓝光”)的发展与金科也有类似的问题。为了实现规模扩张,蓝光的净负债率一直在稳步上升。即使对可持续债务进行调整,今年上半年这一数字仍高达109.4%。同时,蓝光经常为贷款提供抵押担保,导致限制资产559.74亿元。

还有欢乐城(000031.sz),它与上述企业有着同样的业务问题。前三季度,乐城归属于上市公司股东的净利润在22.5亿元至25.5亿元之间,同比重组前增长148%-181%,重组后同比增长36%-54%。然而,截至上半年,欢乐城的净负债率达到118.2%,也高于行业平均水平。

难以平衡规模和杠杆已成为行业中的一个普遍问题。大型住宅企业在逐步放开业绩的同时,仍然背负着沉重的负担。

小型住宅企业生死攸关

随着住宅企业的规模扩大,各有利弊,但小型住宅企业都表现出弱点。

第一财经记者梳理了第三季度住房企业的预测,发现CCDI房地产、南山控股、嘉凯成、北京投资发展、阳光股份、美豪房地产、格力房地产等的表现。预计会减少、丢失或减慢。

业绩不佳的原因包括季度结转期、非经常性损益等因素,许多小型住宅企业多年来一直走下坡路。随着行业竞争日趋激烈,大型住宅企业占据大部分市场份额,小型住宅企业向上游发展的通道变得越来越窄。

中国交通地产(000736.sz)的最新业绩数据并未改善,此前该公司半年度报告显示营收和净利润双双下降。今年前三季度,中交地产估计上市公司股东应占净利润约为1.63亿元,同比下降69.87%。每股基本收益约为0.31元,低于去年同期的0.7元。

中国交通房地产表示,由于去年同期中国交通石家庄房地产开发有限公司合并,净利润同比下降,确认目前投资收益为2.36亿元。同时,该期房屋交付面积较去年同期有所减少,交付项目毛利率略有下降,导致结转利润下降。

除了预期的业绩下降之外,住房企业也有直接损失。前三季度,嘉凯成预计上市公司股东应占净利润损失为4.35亿元,同比下降约19.33%。其中,第三季度预计属于上市公司股东的净利润损失约为5742万元,同比下降约80.74%。

太阳股票(000608.sz)也不乐观。去年9月,公司预计上市公司股东净亏损为4000-5000万元,同比下降578-747%。变化的主要原因是公司在2018年获得了政府的大量补贴,而在此期间并没有出现这种情况。

北京投资发展公司也是如此。据估计,2019年前三季度上市公司股东应占净亏损约为2472万元,扣除非经常性损益后,上市公司股东应占净亏损约为4382万元。

东方证券认为,中型住宅企业将面临更大的挑战,因为他们的大规模扩张需求,强大的能力,利用地震和相对缺乏自己的资金。然而,许多小型住房企业已经很难获得融资资源。随着市场下跌,几乎很难跨越这个周期。

它是否能跨越这个周期仍不得而知,但事实是它的生活条件已经恶化。今年上半年,大部分住房企业主动存量和减少债务,以缓解财政压力。然而,由于小型住房企业的评级相对较低,债券发行日益困难,资本链更加脆弱。大多数中小型住房企业“居住”的通道越来越窄。

在这场看不到硝烟的战斗中,总是有企业在昏暗的灯光下离开现场。根据人民法院公告网,截至2019年7月23日,全国共有271家房地产开发商宣布破产。破产的原因主要包括无力偿还到期债务和严重的破产。

中国经济改革学会副主席、国家经济研究所所长范刚认为,中国有数万家住宅企业。适当的调整、合并和重组是非常正常的,可以使市场更加健康。目前,是房地产业提高产业集中度和产业结构健康化的时候了。市场的这种调整是一件好事。

工行国际房地产首席分析师李兴文认为,资本、融资能力和土地收购优势已经成为开发商进入土地市场的障碍。他建议中小住宅企业不要把规模放在首位,而应该转向以客户为中心,以提高盈利能力,实现利润和规模的增长。

(编辑:赵金波)

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